+84 09.19.19.59.39

Họ tên: NGUYỄN THÀNH TỰU

Chức danh: Thạc sĩ - Luật sư - Trọng Tài Thương Mại - CEO

Điện thoại: +84 09.19.19.59.39

Email: tuulawyer@nvcs.vn

Lĩnh vực tư vấn: Đầu Tư Nước ngoài- Sở hữu Trí tuệ -M&A- Tranh chấp tại tòa.

Ngôn ngữ: Tiếng Việt - tiếng Anh

Giá đất cụ thể là gì? Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể được thực hiện như thế nào? Bài viết dưới đây, do Công ty Luật TNHH Quốc tế Nguyễn và Cộng sự tổng hợp những thông tin cần thiết. Xem ngay!

Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai 2024;
• Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất.

Giá đất cụ thể là gì?

Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng đối với một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định và không được ban hành trước như bảng giá đất.

Mục đích của việc xác định giá đất cụ thể

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng khi:

- Tính tiền sử dụng đất đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà:

• Không thông qua đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
• Thông qua giao đất phải trả tiền sử dụng đất đối với các nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án.
• Thông qua việc công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép đất chuyển mục đích mà phải nộp tiền sử dụng đất.

- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền 01 lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.

- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao/cho thuê đất.

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn/điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng

- Tính tiền sử dụng đất khi chuyển hình thức sử dụng đất.

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Xem thêm: thủ tục thành lập trung tâm ngoại ngữ tin học

Hồ sơ xác định giá đất cụ thể

Theo quy định tại Điều 31 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể. Hồ sơ định giá đất cụ thể gồm:

• Bản dự toán kinh phí, nêu rõ mục đích định giá đất và thời gian thực hiện định giá.
• Các văn bản pháp lý liên quan đến thửa đất cần định giá.

Và một trong các giấy tờ sau:

• Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất hoặc;
• Quyết định cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang 01 lần cho cả thời gian thuê hoặc;
• Quyết định gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất;
• Các văn bản pháp lý khác liên quan đến thửa đất.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định phương án giá đất. Hồ sơ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể:

• Văn bản đề nghị thẩm định phương án giá đất;
• Tờ trình về phương án giá đất;
• Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất;
• Hồ sơ giá đất cụ thể.

Sau khi nhận được văn bản thẩm định giá đất cụ thể của phương án giá đất, cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền định giá đất cụ thể. Hồ sơ phương án giá đất trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp có thểm quyền quyết định gía đất cụ thể bao gồm:

• Tờ trình về phương án giá đất của cơ quan có chức năng quản lý đất đai;
• Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, Chứng thư định giá đất;
• Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
• Biên bản cuộc họp Hội đồng thẩm định gía đất cụ thể.

Thủ tục xác định giá đất cụ thể

Theo Điều 33 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể được diễn ra như sau:

Bước 1: Thu thập và phân tích thông tin định giá đất

Trong giai đoạn đầu tiên, tổ chức thực hiện định giá đất cần tiến hành thu thập, tổng hợp và phân tích thông tin cần thiết. Các thông tin cần chú trọng bao gồm:

• Thông tin về thửa đất được định giá.
• Thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất.

Việc thu thập và tổng hợp thông tin này phải được thực hiện theo Biểu mẫu số 02 và Biểu mẫu số 03 quy định trong Phụ lục I của Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của các thông tin, đồng thời cung cấp kết quả điều tra cho cơ quan quản lý đất đai, nhằm cập nhật cơ sở dữ liệu về giá đất.

Xem thêm: giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh phòng khám

Bước 2: Lựa chọn phương pháp định giá đất

Sau khi thu thập thông tin, tổ chức định giá cần phân tích và lựa chọn phương pháp định giá phù hợp, đề xuất cho Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Việc lựa chọn sẽ dựa trên các yếu tố sau:

• Mục đích sử dụng đất.
• Đặc điểm của thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
• Căn cứ khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá, bao gồm:
  • Phương pháp so sánh: Dùng khi có từ 3 thửa đất trở lên có cùng mục đích sử dụng hoặc có các yếu tố tương đồng về giá đã chuyển nhượng trên thị trường.
  • Phương pháp thu nhập: Phù hợp cho các thửa đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp không phải đất ở, khi có thể xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất.
  • Phương pháp thặng dư: Được áp dụng cho thửa đất trong dự án đầu tư mà không đủ điều kiện cho các phương pháp trên, nhưng có thể ước tính tổng doanh thu và chi phí phát triển.
  • Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Sử dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, áp dụng cho các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề với cùng mục đích sử dụng.

Bước 3: Xây dựng báo cáo thuyết minh và dự thảo Chứng thư định giá đất

Trong bước này, tổ chức thực hiện định giá cần lập Báo cáo thuyết minh về phương án giá đất và dự thảo Chứng thư định giá đất, sau đó gửi đến cơ quan quản lý đất đai. Báo cáo và chứng thư này phải được thực hiện theo Mẫu số 16 và Mẫu số 17 trong Phụ lục I của Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Xem thêm: giấy phép hoạt động trung tâm ngoại ngữ

Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể

Căn cứ khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện hoặc cấp tỉnh tùy vào từng trường hợp. Cụ thể:

- Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá đất tại các trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh bao gồm:

• Giao đất, cho thuê đất
• Cho phép chuyển mục đích hoặc công nhận quyền sử dụng đất
• Gia hạn/ điều chỉnh thời hạn sử dụng đất
• Điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết
• Thu hồi đất
• Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất hoặc giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp

- Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định giá đất tại các trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện bao gồm:

• Giao đất, cho thuê đất
• Cho phép chuyển mục đích hoặc công nhận quyền sử dụng đất
• Gia hạn/ điều chỉnh thời hạn sử dụng đất
• Điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết
• Thu hồi đất
• Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

Trong trường hợp có những thắc mắc, khó khăn, đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý tại Công ty Luật - Công ty Tư vấn Tài chính Kế toán NVCS sẵn sàng hỗ trợ bạn trong các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp nhất đầy đủ và chính xác nhất!

Luật sư: NGUYỄN THÀNH TỰU

Điện thoại: 09.19.19.59.39

Email: tuulawyer@nvcs.vn